张弛（化名）没想到十几元（每平方米每天，下同）的办公楼能被对方杀价到五六元，地点还是在国贸附近。由于震惊、委屈等多方面情绪，“汇报的时候我跟领导说着说着就掉眼泪了。”写字楼中介张弛嘲笑自己不专业。这件事发生在2024年夏天，领导最终接受了6元的报价。

　　到了2025年，张弛对五六元的报价已经见怪不怪了。国贸地区便宜的办公室单价已经降到3元。“但像国贸三期、超级尊这种写字楼，单价还是能到20多元。”张弛说。

　　另一名中介刘琪（化名）则观察到，北京的写字楼空置率正在下降。两三年前他经手的个别写字楼空置率达到40%，2024年已经下降到20%-30%左右。根据戴德梁行数据，2024年一季度全市空置率为18.3%，较2022年二季度以来首次下降；2025年一季度，该数据进一步下降为17.2%。

　　仲量联行北京商业地产部业主代表业务负责人孙平告诉我们，写字楼的业主现在最关心的问题有两个，第一，租金还要降多少？第二，还要降到什么时候？

　　2024年是写字楼租金探底的一年。根据仲量联行数据，2024年全年北京甲级办公楼租金同比下降16.1%，如果算上乙丙级别，下降幅度会更大。四季度又是全年租金下滑最大的，环比下降6.2%，定格在约8.25元。

　　然而2025年情况并未好转，一季度环比继续下降4.7%。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮认为，到2025年底租金会降到7.04元。有机构内部认为租金下行的情况或将持续到2028年。

　　这一情况与全国整体形势较为相符。根据中指研究院《2024中国商业地产市场年报》，自2022年一季度起，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比持续下跌，2024年四季度平均租金为4.62元，全年累计下跌1.85%。

　　一线城市空置率有所下降，其中广州最低，为10.9%。二线部分城市仍面临较大的空置压力。

　　辩证来看，低租金有利于降低空置率，满足租户在低成本基础上选择优质办公环境的需求。行业加速洗牌，践行长期主义的优质写字楼，更容易在逆境中生存下来。

　　租金下降的苗头从2018年就开始显现，但价格快速下滑还是出现在疫情之后。“较租金最高时期基本有30%-50%的降幅。”刘琪提到。

　　这一说法在数据上得到证实。仲量联行就北京甲级写字楼租金进行了常年跟踪，2018年北京重点区域写字楼每月每平方米平均租金在约300元-700元之间，2024年已下降至约150元-400元，近乎腰斩。

　　疫情限制了流动性，客户搬家、装修都面临一系列困难，因此一定程度上减缓了空置率的波动。“此外，疫情期间大家对经济形势的整体接受度有一个缓冲期，租金价格只是缓慢降低，并不是断崖式下跌。”孙平表示。

　　疫情结束后，上述两个所谓的“优势”都不在了。有人从大平层搬到共享办公楼，有人从独立办公室搬到公共办公区，美嘉体育网址也有人跟着公司直接搬出了北京。北京一位白领所在的公司从国贸迁到了东五环，虽然办公空间更大，但也增加了出行难度。公司适当调整了上下班时间，放松打卡，并提出每周可以有一天居家办公。

　　不过甲级写字楼的空置率正在降低。戴德梁行发布的数据显示，2025年一季度，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点至10.8%。

　　甲级写字楼吸引的大多是抗风险能力较强的“优质客户”，国央企需求成为市场重要稳定因素。根据高力国际，在2024年超过5000平方米以上的大宗租赁成交中，国央企占比高达59%。

　　空置率降低的另一个原因是，在租金大幅下降的前提下，不少企业怀着最朴素的愿景——花一样的钱，选择更大更好的办公室——从低级别物业搬进甲级写字楼。

　　落到具体的企业，每家公司都有自己的考虑。一位从事人力资源工作的员工告诉我们，他们公司在2022年从东城区的一家产业园搬进附近的甲级写字楼，最主要的原因是产业园的优惠政策到期，而甲级写字楼提供了较长的免租期。“在老板看来，入驻高端写字楼能带动公司自身品牌提升，但员工不得不接受更狭小的工作环境，甚至没有接待客户的空间，只能去一楼星巴克。”

　　客户对价格的敏感程度提升了不少，随之而来的麻烦也在增多。然而对刘琪来说，最大的压力不在于客户的挑剔，而是“客户在哪”。

　　机构数据提到2024年办公室流动性整体有所提高，但多集中在国央企、大企业，而那些客户大多为中小企业的办公楼中介，仍然经历了行业寒冬，能开发的新客户越来越少。相对来说，留住老客户则更容易一些。

　　一位国贸区域的工作人员告诉我们，他所在的公司搬进来之后，花了大价钱装修整顿一番，如今装修费用尚未完全覆盖，如果此刻搬家，即便是租金低廉，也免不了又要花大力气装修一番，成本就很难算清楚了。

　　更重要的是，搬家之前，业主可能会用极大的优惠留住客户，因为“留住一个客户的成本比开拓一个新客户要低很多”，孙平提到。

　　张弛算了一笔账。假设一间办公室月租金10万元，降价20%，业主一年损失24万元；假如拓展新用户，办公室按空置两个月来算，损失20万元；为新客户提供一个月免租期，损失10万元；加上中介费用，通常是1个月-3个月租金，算两个月，又损失20万元，加起来已经是50万元了，这还不算市场推广费用，以及新客户尽职调查（例如有无信用风险等）这些成本。

　　以往写字楼业主也会用一些优惠来留住老客户，但不像现在那么夸张。“业主不太愁租，老客户离开了，总有新客户上门。”刘琪说，“现在就很难说了，（因客户离开空置的）办公室可能成年累月一直空着，这样的情况多了，业主也受不了。”

　　面对空置压力，业主正在采取更为激进的低价策略，以快速探寻新的平衡点。甲级写字楼通常设定降价的底线，但低级别写字楼以出租为主要目的，降价幅度往往更大，一定程度上影响了整体市场的景气度。

　　尽管写字楼市场大环境处在整体下行期，但仍有部分写字楼收获较高的出租率，租金跌幅也相对更小。2024年，承接科技互联网行业的楼宇吃到了部分红利。

　　在北京前几年的甲级写字楼租赁格局中，金融行业一直占据头名。但是自2024年下半年开始，紧随其后的科技互联网行业后来者居上，超过金融成为租赁面积、金额等维度最大的行业。

　　这一趋势也与全国情况相符。根据中指研究院，2024年重点城市写字楼新租户行业占比，电信、媒体和科技（TMT）行业占比23%，金融行业排在第二，占比20%。

　　科技互联网相关行业一直是北京的重点产业。《北京日报》1月26日报道，北京信息软件业营收突破3万亿元，增加值占地区生产总值比重突破20%，信息软件业已成为北京第一支柱产业。

　　根据仲量联行数据，2024年北京市新质生产力相关企业的成交量同比增长106%，平均租赁面积同比增长20%，科技互联网和医药行业引领新质生产力企业租赁需求，其中人工智能、通讯及芯片等科技细分领域占比超60%。

　　高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，以中关村、泛上地和北清路所形成的“西北创新组团”，在2024年“一扫过去三年的阴霾”，实现净吸纳量（新增租赁面积-撤回市场面积）超过28万平方米，其中中关村超过9万平方米。“这片区域得益于逐步积累的科创产业集聚优势，最先吃到了新质生产力带来的产业红利。”

　　结合国家信息产业部定义，新质生产力企业以数字化、网络化、智能化的新技术为支撑，与背靠各大高校、拥有多年集群效应的中关村正相合。

　　“融科资讯中心”已然成为中关村新晋“楼王”。用中介蔡遥（化名）的话来说，这是整个片区里“最好的写字楼”。

　　所谓“最好的”，主要强调租户品质。高科技行业的细分赛道龙头企业——包括集成电路、AI、半导体等领域——几乎都被融科资讯揽括在内。这里聚集苹果、微软、英特尔、台积电、AMD、英伟达等全球市值排在前列的科技公司，也云集着一众国内科技创业公司，尤其是2025年大火的Deepseek，其部分研发团队2023年初搬进融科资讯，与BV百度风投是上下楼的邻居。

　　“这里几乎是国内头部AI公司的必然选择，既有人才，又有适合人才的环境。”蔡遥说。

　　他介绍说，融科资讯的企业几乎都不用打卡。相比于西二旗晚上10点仍灯火通明，融科资讯加班熬夜的情况并不多。疫情之后，远程办公的自由度更高。

　　但是，这样就让人感觉办公楼整体的活跃度不如从前。美嘉体育网址蔡遥表示前两年非用餐时段，公共区域会更热闹一些，现在各店铺显得相对冷清。近一年来的“繁荣度”更多是外人给的——经常有企业组团来拜访参观。

　　这座写字楼的租金也经历了下跌，只是幅度并不大。“原本19元的报价或许最终15元、16元成交。”蔡遥表示。但楼内不同楼层、位置、面积租金差异比较大，2025年4月，根据安居客的写字楼出租信息，融科资讯目前在租的房源，租金范围在5元-8元不等，免租期最长达到8个月。

　　孙平提到，在写字楼市场整体下滑的背景下，子市场近期的问询带看量保持活跃。

　　近两年海淀区在政策上加大了扶持力度。2024年6月，海淀区宣布对金融科技企业实施支持政策，最高给予连续三年每年50%的租房补贴；就在刚刚过去的3月，海淀区发布“中关村AI北纬社区”计划，AI入驻企业最高可实现三年免租。

　　除了中关村，望京区域也吃到了科技企业带来的红利。2024全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%，其中望京承接了大量新租户。

　　孙平提到，阿里自身拥有两栋楼，“阿里系”相关企业还租下了周围写字楼，部分占比达到30%。阿里搬迁至朝阳区崔各庄后，自营写字楼空置的同时，周围写字楼也空出大半，对该区域影响很大。虽然阿里又通过高德回填了一部分，仍然杯水车薪。“望京所有业主几乎就只能打价格战。”

　　“说到去年（2024年）租金降幅最高的，望京soho排得上号，从顶峰的单价12元-13元，降到了目前的3元-4元，再加上免租期等等。”刘琪提到。

　　但正因如此，望京被打上了“性价比高”的标签。低租金刺激下，望京销售表现位居前列。该区域承接了不少万平米以上的租赁需求。

　　金融业受风险管控、行业整合等影响，租赁成交数量和面积均有明显收缩。最具代表的是金融街，3月10日，扎根金融街通泰大厦20余年的华夏基金宣布搬迁，其原办公室面积近1.5万平方米，再往前，2024年，中国人寿、泰康等险资企业也做出了搬离的决定。

　　金融街客户受到了新商圈——丽泽商务区的分流。从租金来看，丽泽商务区几乎只有金融街的一半。银河证券、长城资产、东方基金等曾以金融街为总部的企业，早在2021年便转向了丽泽商务区。

　　尽管如此，金融街子市场仍然具有较强的行业磁吸效应。2024年，金融街的租金降幅大于整体市场平均水平，有效吸引金融企业回流。

　　孙平提到，完善的物业配套、成熟的物业管理、稳定的管理策略是写字楼抗压的三大因素，决定了写字楼抗压能力强弱的六七成。其他因素还包括租金、产业集群、区位等等。

　　例如，融科资讯这栋写字楼一直由第一太平戴维斯物业管理公司管理，专业度有保障。物业配套也匹配租户的需求。融科资讯中心有三座独立写字楼，负一层相互打通，餐饮、咖啡、健身房，甚至有一个小型的艺术展厅。

　　“商业配套并不是越多越好，或者越高端越好，重点是和租户相匹配，满足不同租户的需求。”蔡遥表示。

　　高配置吸引优质客户，优质客户的集群效应又提升了写字楼的知名度，融科资讯是一个正向循环的案例。

　　优质的写字楼各有优势，不幸的写字楼却千篇一律。克而瑞物管总监马燕娇提到，抛开外部环境，经营不善的写字楼大多可以总结为五点原因——硬件设施陈旧、服务配套不足、品牌形象弱（部分写字楼缺乏明确的品牌定位，难以吸引目标租户）、智能化水平低、灵活性不足（租赁条款僵化，难以适应中小企业或初创企业的短期租赁需求）。

　　为了提高自身吸引力，不少写字楼开启了改造计划。马燕娇表示，这些办公楼大多从硬件升级入手，例如更换老旧设备、更新空调系统、改善公共区域等，多数写字楼会引入智能化建设。

　　然而照着葫芦也难画瓢。一位行业内人士分享了一个真实的案例，某栋老写字楼经过改造，基础配套也能跟融科资讯掰掰手腕，因此业主给出了较高的定位。遗憾的是，几乎整整一年的时间，业主都没能找到有效的目标客户。

　　业主只能改变策略，从降低租金入手，引入专业的咨询、中介机构与互联网大厂产生连接，这才把出租率做到了80%。

　　如果要总结经验，租金仍然是吸引租户的第一位。市面上有不少老式办公楼花了大价钱做改造，但效果不如预期。

　　“据我们观察，目前基本上很少有业主有计划做大规模改造。”孙平告诉我们，业主对投入改造效果的预期很高——更好的客户，更高的租金。但当业主发现，投入改造后，并没有收获比以往更高的租金，甚至连原租金都很难维持的时候，心态难免不发生变化。

　　因此业主往往追求“更实惠”的改造。一种是摆在台面上，能让租户一眼就看出来的，例如对公共走廊、洗手间、大堂做局部改造，把马桶更换为智能马桶等。

　　另一种则是“降本增效”，例如对空调、电路、中控系统等进行改造，降低运营成本，在一段时间之内就能看到收益。

　　也有业主会主动聘请专业的物业管理公司，抛弃以往的粗放式经营，改为精细化管理。

　　整体来说，如果写字楼业主在繁荣时期都不愿意加大投入，困难时期出钱就更难了。这种心态也加速了两极分化局面，好的写字楼更容易坚挺，差的写字楼只能无限制以价换量。