“因整体经济环境不佳、地产行业低迷、房价下行等因素影响，公司困难，导致过渡期租金拖欠，项目推进受阻……”

　　布吉木棉湾项目旧改的致歉信上，操盘企业京基集团，如是解释了拖欠、停发过渡安置费的原因。

　　与此同时，这封信也点出了旧改至今困难重重，另一核心问题——未签约业主“钉子户”的僵持。

　　最后，京基也明确表达了，在新政出台之后，积极筹备申报，争取早日开工；待融资环境改善后，将优先补发过渡安置费。

　　有网友透露，这则道歉信，是木棉湾居民被停发八九个月过渡费用后，维权而来的协商成果。

　　一石激起千层浪，社交平台上，有关布吉旧改“停发过渡安置费”、“拆迁停滞”的话题，又再一次掀起轩然。

　　布吉与罗湖草埔相邻，倚靠深圳东站“门户”枢纽优越区位，片区内木棉湾、南门墩两大旧改体量庞大，连片改造后，布吉站至木棉湾之间，龙岗大道将崛起一个近70万平方米的商业楼宇群，焕然新生。

　　其中，木棉湾入口、木棉湾又分为两个项目施行改造，前者由信义操刀，后者是京基负责，皆是深圳名气较大的本土开发商。

　　近日，乐居实地探访这三大旧改项目，继南门墩城更单元被列入深圳城中村改造试点项目后，其余两个项目有何最新进展？

　　作为深圳龙岗区最早一批旧改项目之一，布吉街道木棉湾片区城市更新单元于2016年9月，列入2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划；2021年更新单元规划（草案）通过。美嘉体育app

　　据去年当地街道办透露，目前该更新单元仍处于公示意见处理和规划方案修改工作阶段。

　　根据规划，木棉湾片区城市更新单元范围用地面积332277.9平方米，拆除范围用地面积284971.8平方米，开发建设用地面积132481.5平方米。

　　作为深圳“巨无霸”旧改之一，拆除新建后的规划容积率9.1，规划容积1205207平方米，其中住宅778765平方米（含公共租赁住房114461平方米）。

　　未来规划成包含商业、商办写字楼以及酒店、住宅为一体的百万平方大型综合体。

　　2024年9月，京基集团因资金链紧张被曝拖欠木棉湾旧改、蔡屋围旧改过渡费，引发村民集体维权。

　　尽管当地街道办事处多次约谈京基并要求其履行承诺，但截至2025年4月，过渡费仍未完全到位。这一事件暴露了旧改项目中开发商资金链脆弱性的通病。

　　京基集团曾以深圳地标“京基100”和蔡屋围旧改闻名，但其近年来的旧改版图却因资金问题大幅收缩。财报显示，2024年京基地产业务收入同比暴跌85.63%，净利润下滑59%，核心项目如木棉湾、蔡屋围等因融资受阻停滞多年。

　　为缓解资金压力，京基甚至以“五折”抛售南山西丽公寓——京基御景峯，并通过质押上市公司股权获取短期融资。然而，2024年其19.3亿元定增计划因“业务协同性不足”被证监会否决，进一步加剧流动性危机。

　　除京基外，部分房企因市场下行压力选择放缓旧改节奏。例如，同区域木棉湾入口片区一期虽由信义集团接手并获用地批复，但整体进度仍落后于计划。

　　今年1月初，龙岗规自局批复通过了马蹄山竹山工业园城市更新等，5个项城市更新建设项目用地，其中就有木棉湾入口片区。

　　布吉街道木棉湾入口城更一期，用地单位为深圳市乾升投资发展有限公司，根据工商资料显示，该企业为深圳信义集团100%控股子公司。

　　项目位于龙岗大道和翔鸽路交会处，龙珠花园的北侧，地铁3号线布吉站与木棉湾站之间。

　　属于龙岗宝安两区2004年10月28日前，自行开展的70个旧城旧村改造项目之一，范围调整后列入《2017年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》。美嘉体育app

　　于2019年12月进行规划修改公告，更新单元拟拆除重建用地面积61076㎡，开发建设用地面积33756.9㎡，规划容积263560㎡，规划容积率7.8，拟更新方向为商业、居住等功能。

　　共分两期实施。其中，一期拆除用地面积为40751.76平方米，建设用地面积23926.05平方米。

　　2024年7月26日，龙岗土地整备局挂出一期实施主体的公示，至今过去大半年了，可以说是毫无实质性进展。

　　木棉湾入口片区、木棉湾旧改紧挨着，从图中可以看到近处为信义旧改工程，远处围挡另一侧，则是京基所负责的木棉湾旧改。

　　乐居君实地踩盘所见，两个项目工地上有零星的几台挖掘机，但并未见有作业的痕迹。木棉湾入口片区土地大部分已经平整，而京基项目，仍有部分楼房待拆迁。

　　与木棉湾旧改一样，木棉湾入口片区旧改并非坦途，自2004年首次提出至今，迈入21个年头。

　　龙岗区需在保留2500公顷工业区的同时，整备1490公顷产业空间，并解决260公顷居住用地需求。这一平衡在实操中难度极大，例如森城工业区。

　　除去资金、政策等关键因素，早年因安置与补偿问题，即被“钉子户”延误最佳拆迁时机的项目，木棉湾就是其中一个。

　　在木棉湾跨越十个年头的旧改历程中，多数居民配合积极。据了解，木棉湾2016年启动改造意愿签约，很快就达到95%的同意率。

　　可惜的是当时政策是“双100%”，即拆迁权利人和拆迁面积同意率达到100%，才可以动迁。

　　木棉湾旧改却因某些“钉子户”问题，和后来市场大环境下行，综合各方面因素导致旧改立项超9年还没实行。

　　在前些年，深圳楼市鼎盛时期，不少中介靠着卖“拆迁指标”发家致富，也有买家受限购房名额铤而走险，最终可能要面临“房钱两失”的局面。

　　龙岗布吉这几个旧改居民多次咨询进度，龙岗官方曾与去年4月做出回应。针对木棉湾旧改停滞问题，布吉街道办在回复中表示：

　　“城市更新属于市场行为，应遵循自愿原则，由业主自主自愿与开发商沟通协商确定并签订拆迁补偿协议。”

　　末了，街道办表示将成立“攻坚工作组”，多方努力搭建沟通平台，解决“钉子户”的问题，使得项目早日建成并完成回迁。

　　布吉木棉湾旧改的波折，折射出深圳城市更新进程中房企与政策的双重考验。正开头如京基在道歉信说的，深圳城中村旧改新政的出台，让居民和企业都抓住了“救命稻草”。

　　地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼